墨尔本人口将破800万，未来还有120万套住房的巨大市场缺口！？

近日，澳洲9台新闻频道报道指出，墨尔本将在2030年成为澳大利亚最大的城市！人口统计局执行董事Bernard Salt在采访中表示：墨尔本的人口增长速度与25年前相比，涨幅惊人。目前，墨尔本人口为470万人。 2010年与2018年的墨尔本Point Cook区域航拍图充分证明了这8年来墨尔本西南区人口急速增长这一惊人的转变。

目前，墨尔本每年增长12.6万人，已远远超出悉尼每年9万人口的增长速度。就目前的速度来看，到2030年，墨尔本将成为全国人口最多的城市！ 伴随着人口激增，到2050年，墨尔本的人口将突破800万。这意味着墨尔本将面临300多万人的住房需求压力，这将需要： 1. 建造160万套房屋。 2. 创造150万个额外工作岗位。 3. 提供每日一千多万人次的公共交通服务。 但目前每年墨尔本建造商只有4万多套的产能，再加上海外人士选择在澳洲进行配置资产，澳洲的年轻人将越来越难买房！

一、墨尔本房市未来几年都将供少于求！ 房产市场供需关系的主要影响因素有人口增长带来的住房需求与房产建造所带来的住房供应。而墨尔本每年房屋供应的极限产能只能维持在4万多套，远远无法满足12.6万人的住房需求，而这其中还不包含每年新增近10万的留学生登陆墨尔本，这都将令当地的住房问题雪上加霜。可见，未来一段时间内，墨尔本房产市场的都将处于供少于求的状况，房价长年可以维持一个稳定的增值！ 同时这也将影响墨尔本当地的房屋租赁市场，对短期居住人士，如留学生、其他城市流入人口与年轻家庭而言，对于租房的需求量也在不断变大，这也是墨尔本地区的房屋租金每年也在持续上涨而住房空置率可以常年维持在低于3%的重要原因。 房价的持续增长与房租的稳定收入，无疑将会给海外置业的投资者带来长期且丰厚的投资回报。

在过去几年，墨尔本的房地产市场一直是全澳表现最强劲、最稳定的市场之一。 事实上，在过去20年中，墨尔本市场一直是表现最好的首府城市，也是资本增长较快的城市。如下图数据所示，在2017年10月，在澳大利亚，墨尔本的经济呈现两位数的增长。

二、现在投资墨尔本的房产是不是太晚了？

很多人会问“现在投资墨尔本的房产是不是太晚了，是不是升值空间已经变小了？”   墨尔本的房地产市场是多元化的，根据地理位置、价格、物业类型和居住人群等进行划分。 为了更好的帮助大家理解澳大利亚第二大房地产市场的情况，也为投资墨尔本房地产的人们有更清晰的认识，接下来我们再从以下几个方面来简要探讨墨尔本的房地产市场： 1、价格分析 2017年，CoreLogic （一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析 和商业情报的美国公司）的报告显示：墨尔本房产均价为710420 美元，在过去的12 个月中增长了11%， 而在过去的5年中，墨尔本的房产价值上升了57%。在过去几年中，墨尔本的房价的升值速度在所有城市中排名第二。 而以市场正常销售的价格折扣力度也是越来越小，现在的房地产开发商大都仅以提供部分家具做为促销，而较少采用以前直接在房产售价上给予一定折扣的方式。这也从另一个侧面反映出买家和投资者对市场的热衷持续高涨。 2、发展历程 从墨尔本房地产的发展历史上看，这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。 1966年，数据显示，墨尔本的房产均价为9400美元。之后，墨尔本的房产升值了一倍多。到1988年突破100000美元大关，于2010年达到50万美元。时至今日，越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了100万美元。 但是，墨尔本的房价增长非常分散，东南区、富人区表现得均高于平均水平。值得一提的是，维多利亚州立学校的校区房，价格则飙升了32%。 3、平均租金收益 维多利亚州的官方数据显示，墨尔本市区的一项投资房地产的平均租金为365美元，比上年增长了2.4%。而另一份美国的报告显示，东部大都市地区的房租中值最高，为490美元，而位于南部城市的菲利普港和斯通宁顿则是郊区租金最高的，分别达到1050美元和1,150美元。 维州政府鼓励市民将房屋出租，以保证住房需求，因此墨尔本的房屋空置率极低 约为1.2%-1.7% 。房屋的长期租赁价值与房产价值的增长是一致的， 墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。4、人口统计数据 墨尔本作为澳大利亚第二大城市，拥有约450万人口，占全国人口的19.05%，且每年接待超过一百万的国际游客。墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。 这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园，他们会说233种语言和方言，并追随100多种宗教信仰。 在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中，超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。来自中国和印度的移民占人口总数的32%。 据统计，现在每年有大约15万的留学生进入澳洲学习，而这个数据仍在不停的刷新。绝大部分的学生选择在墨尔本及悉尼学习及生活。留学生的增加和人口的增长是推动墨尔本房价升值的主要因素。 5、城市分布

墨尔本和大多数大城市一样被划分为“东部”和“西部”。 东部及东南部地区发展规划更早，配套设施齐全，交通便利，居住在这里的人们更有名望，通常被认为更富有，即通常所说的“富人区“。墨尔本最受欢迎的十大房产区域均位于东南区。 墨尔本西部地区属于新规划建设区，配套设施大都在规划建设中，交通以高速公路及主要道路为主。建设中的西区不如东区及东南区知名，但伴随区域的发展及媒体的推广，西区被越来越多的国人所知晓，并认可西区的发展和升值空间，而选择在此置业。 6、经济 澳大利亚统计局的数据显示，在截至2017年8月的一年里，维多利亚州的就业人数大幅增加，新增就业岗位95500个，66,800个全职岗位和28600个兼职岗位。失业率目前徘徊在6%左右，就像澳大利亚的大部分地区一样，墨尔本正在从制造业向服务业转型，这创造了强劲的就业增长，使得越来越多的人从海外和其他城市移居墨尔本。 与此同时，墨尔本房地产市场的发展势头为许多居民带来“财富效应”，随着墨尔本的发展，房屋价值也在不断增加，人们也感到越来越富有。 7、人口增长 墨尔本是全澳人口增长最快的城市，现在常住人口约450万，年增长率约为2.4%，这意味着未来4年内，墨尔本的人口将增长10%。根据人口统计学家伯纳德指出，墨尔本人口将在2030年之前超越悉尼。如上图所示，超过四分之三的海外移民选择新南威尔士州和维多利亚州，其中大部分海外移民来自中国和印度。事实上，国际移民是墨尔本人口增长背后的主要推动力。 如果目前的房价继续保持下去，墨尔本很可能在2030年取代悉尼成为澳大利亚最大的城市。

三、海外人士的住房选择 居住在这样的墨尔本，少不了一所房子。 几十年前，澳大利亚房地产市场的主要需求是独幢住宅。 人们对“澳大利亚梦”的追求发展为在一个大的、环境优雅的街区有一个舒适的家：掩映于花草树林下的房子、一个篱栅院落和一只宠物狗。因此独幢别墅成为购房者和投资者的首选物业类型。 但是，在过去的几十年中，由于墨尔本的房价几乎翻了一番，很多人买不起独立的住宅，转而投资联排住宅或公寓。因公寓的投资总价相对较低，许多首次购房者购买的第一套住房常选择公寓。 公寓对于年轻的墨尔本人来说，是首选的住宿方式。相较于独立住宅和联排住宅，公寓的投资成本较低，且很容易出租。位置好的公寓出租率高，空置率低，租金收益基本可以承担养房支出，且颇有盈余。因此投资公寓时，位置好是首选因素。 四、寻找一处墨尔本的好房产 研究表明，靠近墨尔本CBD和靠近河流或湖泊的郊区房产价值将会比其他区域的房产和郊区的房产升值更快。这些地区的房地产需求更高，且并没有足够的可供释放的土地，因此属于稀缺类资源。 靠近CBD的房产可受益于中央商务区便利设施，并拥有更多的就业机会，而且交通成本往往更低，因此，人们也愿意为居住在这里而支付更高的租金。 墨尔本中央商务区的人口约29450，预计未来20年人口将增加一倍。因此，墨尔本CBD 的房地产开发活动要远远高于其他区域，其中大多数的开发是由高密度的高层公寓组成。如位于墨尔本CBD南部的 South bank，目前拥有9000个不同的住宅，其中大部分以家庭住户为主，约占整个区域的45%。 据预测未来20年，整个CBD 的住宅地产数量将增至2.6万套以上。

项目名称：Coventry Haus 房产类型：精品豪华公寓 项目区域：Southbank 墨尔本传统富人区 交房时间：已交付 首        付：10%，支持90%项目贷款（无需换汇，人民币直投！） 项目产权：永久产权 • 世代居住 项目亮点： · 2公里直达CBD，集商业、时尚、美食、娱乐、艺术，生态为一体的黄金生活区！ · 名校学区，电车直达墨尔本大学和RMIT · 毗邻墨尔本植物园、艺体中心，美丽的Yara河延伸在侧！ · 赠家具家电~

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